Siedlungen auf Herz und Nieren prüfen

Benno Zgraggen, Grafik Tino Küng
abl-magazin 10/2021

Bei der Umsetzung der Wachstumsziele des Vorstands spielt das Siedlungsmonitoring eine wichtige Rolle. Es durchleuchtet die abl-Siedlungen gesamtheitlich und unterstützt die Geschäftsleitung bei der Planung.

Die Siedlung Obermaihof 1 mit den Ersatzneubauten im Vordergrund und den sanierten und mit Wohnraum erweiterten Häusern im Hintergrund. 

In Stammgebieten wachsen und gezielt Neuland betreten. Die eigenen Siedlungen qualitätsvoll erneuern und massvoll verdichten – stets mit Fokus auf den Erhalt von preisgünstigem Wohnen und attraktivem Zusammenleben. So lauten die Ziele aus der Wachstumsstrategie des abl-Vorstands. Wie entwickelt die abl ihre Immobilien? Wie überprüft sie, wann und ob eine Siedlung saniert wird? Welche Kriterien sind hierbei wichtig? 

Um ihre Siedlungen gesamtheitlich zu beurteilen und nachhaltig zu entwickeln, benutzt die Geschäftsleitung mit dem Siedlungsmonitoring ein eigens entwickeltes Instrument. An ihrer Jahresklausur hat sie damit alle Siedlungen auf «Herz und Nieren» geprüft und allfällige Sanierungen oder Erneuerungsvorhaben in eine langfristige Planung integriert. Wie diese Planung aktuell aussieht, zeigt die Übersichtskarte. Armando Wigger, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Projekt- und Qualitätsmanagement der abl, war massgeblich an der Umsetzung des neu geschaffenen Instruments beteiligt. Im Interview erzählt er, wie das Siedlungsmonitoring zukünftig die strategische Planung unterstützt.

Armando Wigger, die abl benutzt
 für die Bewertung ihrer Siedlungen das
 Siedlungsmonitoring – wozu 
dient dieses neue Instrument?
Die Siedlungsentwicklung ist für eine Wohnbaugenossenschaft eine zentrale strategische Aufgabe, um ihr Angebot langfristig und nachhaltig sicherzustellen. Die abl betreibt zurzeit an verschiedenen Standorten 16 Siedlungen, die unterschiedliche Voraussetzungen und Qualitäten aufweisen. Es war ein Anliegen der Geschäftsleitung, dass wir ein Instrument erhalten, mit dem wir einen breit gefächerten Überblick über den Zustand unserer Siedlungen erhalten. Diese Entwicklung des Siedlungsmonitorings mit den Fachbereichen war intensiv und spannend.


Auf welcher Grundlage werden die
 Siedlungen überprüft?
Wichtige Grundlage für das Siedlungsmonitoring sind die strategischen Zielsetzungen, welche aus den Statuten der abl abgeleitet werden. Pro Siedlung werden dann die Daten mit den konkreten Zielwerten und Indikatoren verglichen und bewertet. Das Siedlungsmonitoring erlaubt uns eine professionelle und interdisziplinäre Siedlungsentwicklung für bestehende und geplante Siedlungen. Frühzeitig Massnahmen ableiten und künftig auch die Entwicklungen zu erkennen – das soll das Monitoring uns ermöglichen.

Interdisziplinär heisst also, dass die
 Überprüfung über rein bauliche oder wirtschaftliche Themen hinausgeht? 

Ja, die Themengruppen, welche im Siedlungsmonitoring beleuchtet werden, sind wie bereits erwähnt aus der Strategie abgeleitet und somit interdisziplinär. Wir betrachten nicht nur den Bau, sondern auch andere Themen wie Aussenraum, Finanzen, Wohnungsmix, Zusammenleben, Unterhalt, Nachhaltigkeit (ökologisch, ökonomisch, sozial) oder den technischen Betrieb (siehe Grafik). Mit diesem «Gesamtbild» können wir langfristig die richtigen Massnahmen einleiten. Wann macht eine Erneuerung Sinn? Wie tiefgreifend sind Sanierungen notwendig und welche Auswirkungen haben sie auf eine Siedlung? Wo macht es Sinn, eine Siedlung ohne Massnahmen bis ans Lebensende zu bewirtschaften, sprich «nichts» daran machen? Dies sind wichtige Fragen, die wir uns stellen – immer auch unter dem Aspekt der Vermietbarkeit unserer Wohnungen, der Attraktivität für unsere Mietenden und wichtig: preisgünstigen Wohnraum zu erhalten.

Die Themengruppen zeichnen das Gesamtbild einer Siedlung.

Aus welchem Grund werden auch 
andere Faktoren bei der Beurteilung
 einer Siedlung miteinbezogen?
Die abl sieht sich als gemeinnützige Baugenossenschaft verschiedenen Werten und Zielen verpflichtet. So steht in den Statuten unter anderem, dass wir das Verhältnis zwischen Wohnungsgrösse und Anzahl Bewohnenden beachten oder dass wir die genossenschaftlichen Aktivitäten in den Siedlungen fördern. Dies sind alles Themen, die neben den zentralen Aussagen zu den baulichen und wirtschaftlichen Faktoren in den Statuten verankert sind. Es greift daher zu kurz, nur den Bau oder die Finanzen zu beurteilen.


Welchen Einfluss hat das Siedlungsmonitoring
 auf die Sanierung von Siedlungen?

Das Siedlungsmonitoring liefert in verschiedenen Themengruppen Hinweise auf eine Sanierung. Die Bausubstanz wird beurteilt, die Architektur und Nutzung gibt uns unter anderem Hinweise zur Funktionalität oder aber der technische Betrieb über die Energiesituation. Wenn sich ein baulicher Erneuerungsbedarf zeigt, wird dieser mit einem übergeordneten Fokus nochmals überprüft und allfällige Synergien oder Abhängigkeiten werden frühzeitig erkannt und bearbeitet – das Monitoring liefert demzufolge einen wichtigen Beitrag bei der strategischen Planung bei einem Bauprojekt. Die Erneuerung einer Fassade geht meistens mit der Überprüfung und dem Ersatz einer Heizung, der Fenster einher. Es kann sich aber auch aufdrängen, dass wir die Erweiterung der Wohnflächen miteinbeziehen, wenn der Bedarf gemäss dem Siedlungsmonitoring angezeigt und die Möglichkeiten vorhanden sind. Am Beispiel der Siedlung Obermaihof zeigt sich deutlich, wie das Monitoring greift.


Die Geschäftsleitung hat an ihrer Klausur 
im Frühling alle Siedlungen nun genauer 
betrachtet. Was sind die Erkenntnisse?
Die Geschäftsleitung liess die Beurteilungen zum ersten Mal auf sich wirken und hat die Siedlungen zwei Tage lang auf Herz und Nieren geprüft. Alle waren gefordert, die Diskussion über die alltäglichen Fragen loszulassen und sich auf einen übergeordneten Fokus auf die Siedlungen – vom «Jetzt» bis hin zur fernen Zukunft – zu konzentrieren. Spannend war beispielsweise die Frage, wie stark sich ein Heizungsersatz auf künftige Mietzinsen auswirken wird, weil ein solcher auch eine Wärmedämmung mit sich zieht. Oder eine Diskussion über unseren Mix an Wohnobjekten auf Siedlungsebene entschärfte sich, als wir die Gesamtsiedlung betrachteten. Wichtig ist auch die Erkenntnis, mit welchen Siedlungen wir uns in den nächsten Jahren vertieft auseinandersetzen dürfen, um sie einer generellen Entwicklung zuzuführen. Es gilt nun, die Erfahrungen für die künftige Arbeit zu nutzen und die geplanten Massnahmen einzuleiten. Und wichtig: Es gibt Siedlungen, bei denen es sich lohnt, nochmals genau hinzuschauen.


Zum Beispiel?
Zurzeit realisieren wir ein Projekt an der oberen Bernstrasse. In diesem Gebiet sind wir mit weiteren Siedlungen präsent, die für eine Weiterentwicklung geeignet sind und aufgrund ihrer Zustandsbeurteilung Handlungsbedarf aufweisen. Damit wir nicht fokussiert auf eine Siedlung agieren, ist eine gesamtheitliche Betrachtung unseres Engagements in diesem Stadtteil nötig. Es wird ein spannender Prozess sein, die Grundlagen für die Planung der Weiterentwicklung zu erarbeiten, nachdem uns das Siedlungsmonitoring eine interne Beurteilung liefert.


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