«Nutzen Sie den Austausch mit uns»

Die Umsetzung des neuen Mietzinsreglements und damit des Kostenmiete-Modells kommt. Entsprechend lud die abl Ende Mai 2025 die ersten Mieter*innen zu Informationsanlässen ein. Darunter auch jene, die in zwei Siedlungen leben, deren Mieten im Durchschnitt merklich steigen. Geschäftsleiter Armando Wigger blickt kritisch zurück.

Armando Wigger, die ersten Mieter*innen sind über das neue Kostenmiete-Modell informiert. Was nehmen Sie mit?  
Der direkte Austausch mit den Mietenden war aus unserer Sicht sehr wertvoll. Wir konnten viele Fragen im persönlichen Gespräch vor Ort klären. Wir haben auch gemerkt, dass grundsätzlich viel Verständnis für das neue Modell da ist. Viele durften erfahren, dass ihr Nettomietzins mit der Einführung sinkt, einige mussten aber auch hören, dass sie mit einem höheren Nettomietzins rechnen müssen. Verständlicherweise führt das bei den Betroffenen zu Verunsicherung und teilweise auch zu Frust.

Was ist gut gelaufen, wo sehen Sie Verbesserungspotenzial?
Die Rückmeldungen an den Anlässen, aber auch im Nachgang waren mehrheitlich konstruktiv und lösungsorientiert, was uns sehr gefreut hat. Gleichzeitig gab es Situationen, bei dem die Betroffenheit der Mietenden sehr stark spürbar war. Das hat uns alle sehr beschäftigt. Was uns aufgefallen ist: Die Beteiligung an den Informationsveranstaltungen war eher gering. Das gibt uns zu denken und wir überlegen, wie wir künftig insbesondere diejenigen Mieter*innen besser erreichen, die mit dem neuen Modell ein höherer Nettomietzins erwartet. Wir haben insbesondere bei zwei Siedlungen, die von einer spürbaren Erhöhung betroffen sind, bei der Einladung darauf hingewiesen – das hat zu einem merklich besser besuchten Anlass geführt.

Können Sie uns Beispiele für konstruktive und lösungsorientierte Rückmeldungen nennen?
Viele Mietende haben deutlich gemacht, dass sie das neue Kostenmiete-Modell und vor allem die damit verbundene Transparenz grundsätzlich schätzen. Sie haben anerkannt, dass es für die abl wichtig ist, die Nettomieten nachhaltig und nachvollziehbar anpassen zu können, und dass dies mit dem neuen Modell gelingen kann. Auch die Vereinheitlichung der Mietzinsberechnung über alle Siedlungen hinweg wurde positiv aufgenommen. Sie schafft Klarheit und Gleichbehandlung. Ein konstruktiver Hinweis war auch, dass wir bei zukünftigen Einladungen zu Informationsveranstaltungen noch klarer kommunizieren könnten, worum es geht – ohne dabei unnötige Verunsicherung zu erzeugen. Solche Rückmeldungen helfen uns, den Dialog weiter zu verbessern.

Als sehr wertvoll wurde zudem unser Solidaritätsfonds wahrgenommen, der gezielt dort unterstützen kann, wo es aufgrund der Mietzinsanpassung oder Belastung durch zwei Mietzinsfälligkeiten innert zwei Tagen zu einer spürbaren finanziellen Mehrbelastung kommt.

Was hat bei den Mietenden am meisten zu Unmut und Verunsicherung geführt?  
Am meisten Kritik gab es an der Kommunikation – insbesondere in den zwei Siedlungen, die stärker von Mietzinserhöhungen betroffen sind. Dort haben wir Verunsicherung ausgelöst. Diese Rückmeldungen zeigen, wie wichtig eine klare, frühzeitige und feinfühlige Kommunikation ist. An dieser Stelle verweise ich gerne auf unser magazin, in dem wir in den letzten Monaten intensiv über die Kostenmiete informiert haben und die Möglichkeit geboten haben, Fragen zu stellen.

Weiter stand die grundsätzliche Frage nach dem richtigen Zeitpunkt und dem Tempo der Einführung im Raum. Diese Perspektiven respektieren wir. Gleichzeitig sind wir überzeugt, dass wir mit diesem Schritt die langfristige Finanzierbarkeit unserer gemeinnützigen Wohnpolitik sichern. Hier möchte ich betonen, dass die stark betroffenen Siedlungen bereits rund elf Monate vor der geplanten Einführung im Mai 2026 informiert wurden – mit dem Ziel, ausreichend Vorlaufzeit zu bieten.

Die Siedlung Tribschenstadt ist neben der Siedlung Mülibach in Hergiswil eine der Siedlungen, bei der die Mietzinsen markant steigen. Der Baurechtszins mit der Stadt Luzern spielt hier eine wichtige Rolle bei der Mietzinsgestaltung. Wie stehen aus Ihrer Sicht die Chancen, eine Verbesserung zu erwirken?
Bei der Tribschenstadt handelt es sich um den ersten Baurechtsvertrag, den die abl eingegangen ist. Er stammt aus dem Jahr 2002. Seit 2017 existiert ein «Luzerner Modell» für Baurechte auf städtischen Grundstücken, das die Baurechtszinsen im Sinne der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mietzinsfreundlicher berechnet. Wir setzen alles daran, hier mit der Stadt eine Lösung zu finden – der politische Prozess (das Parlament entscheidet über die Baurechtsverträge, A. d. R.) ist zu berücksichtigen. Wir glauben daran, dass die Politik ihr Bekenntnis zu gemeinnützigem Wohnraum in der Stadt Luzern auch in diesem Fall unterstreicht.

Innerhalb der Siedlungen gibt es Unterschiede bezüglich der Nettomietzinserhöhungen. Was sind die Gründe, dass in der gleichen Siedlung die meisten Mietzinsen gesamthaft sinken, bei einzelnen Wohnungen jedoch steigen?  
Die Wohnungen wurden in der Vergangenheit unterschiedlich berechnet und bewertet. Das haben wir nun vereinheitlicht und uns dabei noch mehr an den effektiven Kosten orientiert. Mit dem neuen Kostenmiete-Modell gewichten wir die Bewertungen der Wohnungen (Wohnungstypen), die Lage (Etagen) oder die Spezialitäten (z.B. grosse Terrasse, Attika etc.) einheitlich. Es führt verständlicherweise zu Unmut, wenn die eine Wohnung eine Erhöhung und die andere eine Reduktion erfährt. Diese Veränderungen versuchen wir bestmöglich nachvollziehbar zu machen, indem wir dies im direkten Gespräch mit den Betroffenen begründen. Wichtig ist: Viele Mieter*innen können auf sinkende Nettomietzinsen zählen.

Von Mietenden wurden auch Zweifel geäussert, ob dieses Modell genossenschaftlich sei. Wie sehen Sie das?
Diese Frage kann ich mit Ja beantworten. Zum einen erfüllen wir damit den Auftrag der Genossenschafter*innen und zum anderen mit der Vereinheitlichung auch die Gleichbehandlung der Genossenschafter*innen.

Die abl hat mit der Einführung des Kostenmiete-Modells über eine Million Schweizer Franken weniger Mietzinseinnahmen. Die Zinsen gewisser Wohnungen sinken, andere steigen. Hätte hier ein Ausgleich zwischen den Siedlungen nicht zu einer Glättung der Mieten geführt, sprich wären dadurch die Mietzinsen in den stark steigenden Siedlungen nicht moderater ausgefallen?
Diese Frage wurde uns auch an den Informationsveranstaltungen gestellt und ist nachvollziehbar. Ein solcher Ausgleich zwischen den Siedlungen würde allerdings dem Grundprinzip der Kostenmiete widersprechen. Bei der Kostenmiete basiert der Mietzins auf den tatsächlichen Aufwänden der jeweiligen Siedlung.

Wie geht es nun weiter?
Die Mietenden, die wir informiert haben, erhalten Anfang August das offizielle Mietzins-Änderungsformular. Ich bitte alle, sich bei Fragen oder Unklarheiten bei uns zu melden. Im Herbst finden Informationsveranstaltungen für weitere Siedlungen statt. Die Einladungen verschicken wir Mitte September.

Haben Sie einen Wunsch, den Sie an die Mieter*innen richten möchten?
Ja. Nehmen Sie unbedingt an den Informationsanlässen teil. Nutzen Sie den Austausch bei den Siedlungsveranstaltungen oder im Nachgang dazu mit uns. Im gemeinsamen Gespräch können wir viel klären. Echter Austausch bedeutet für mich auch Transparenz.